Steven Tedesco
Steven Tedesco je členem Chartered Institute for Securities & Investment (CISI), profesní organizace se sídlem v Londýně sdružující experty v oblasti investic a cenných papírů. Mezi lety 2000 a 2009 působil jako ředitel, zástupce ředitele a investiční ředitel ve společnosti HSBC Global Asset Management (Malta) Limited, kde jím spravovaná aktiva přesáhla hodnotu jedné miliardy eur. Nyní provozuje vlastní poradenskou firmu, kde zastává roli nevýkonného ředitele a nezávislého člena investičního výboru pro licencované subjekty působící v oblasti alternativních fondů a správy aktiv. Poskytuje rovněž poradenské služby včetně nezávislého oceňování derivátů.
Vaše pětadvacetileté zkušenosti zahrnují jak korporátní giganty, jako je HSBC Global Asset Management, tak butikové firmy spravující aktiva, jako je Accolade Investment Company. Jak se podle vás v průběhu let vyvíjelo prostředí správy aktiv a jaké trendy formují její budoucnost?
Viděl jsem, jak se prostředí za posledních 25 let výrazně změnilo. Obrovský technologický pokrok, jehož jsme svědky, umožnil každému investorovi, ať už drobnému, nebo majetnému, velmi snadný přístup na konvenční kapitálové trhy díky rozšíření online platforem. Lidé tak mohou obchodovat na většině burz po celém světě. Trh se mění i díky stále rostoucímu počtu spuštěných fondů ETF (Exchange Traded Funds). To podle mého názoru vede k tomu, že poptávka po jednoduchých fondech investujících pouze do akcií a dluhopisů výrazně klesla, protože investoři buď obchodují sami prostřednictvím těchto online platforem, nebo se rozhodnou pro pasivní svět ETF.
Investoři tak dnes mají větší zájem investovat u správců aktiv, jejichž spravované fondy nabízejí přístup k trhům, k nimž se investoři nemohou dostat prostřednictvím ETF nebo online platforem, jako jsou hedgeové fondy zaměřené na komplexní investiční strategie, které nabízejí nekorelované výnosy s konvenčními trhy, a další, které se zaměřují na soukromé akcie, úvěry, nemovitosti a další nelikvidní aktiva, jako je například pojištění. To také vysvětluje, proč je tak populární Accolade Industrial Fund, inovativní fond, který investorům poskytuje snadný přístup ke stabilní, ale velmi obtížně investovatelné nice průmyslových parků.
Předpokládám, že tento trend bude přetrvávat i v příštích několika letech, protože díky výše zmíněnému rozšíření ETF a online platforem jsou konvenční trhy plné investorů, kteří patrně postrádají mentální odolnost profesionálních investorů. To vedlo k mnohem větší volatilitě a výkyvům na trzích, než jaké jsme mohli pozorovat před desetiletími, a to samo o sobě zvýšilo poptávku po fondech, jež investorům umožňují přístup k tomu, co na trhu obvykle označujeme jako alternativní investiční strategie. EU v uplynulém desetiletí rychle přistoupila k regulaci tohoto trhu, a proto je investiční společnost Accolade plně v souladu se směrnicí o správě alternativních investičních fondů.
Jako profesionál v oblasti investic jste se pravděpodobně setkal s různými tržními cykly. Mohl byste se s námi podělit o několik postřehů o tom, jak fond prochází různými tržními prostředími, aby dosáhl svých cílů, zejména v nestabilních obdobích?
Osobně přirovnávám investici do fondu k plavbě na lodi. Pokud loď z ničeho nic potká bouře, pak jsou to obvykle know-how a zkušenosti kapitána, které loď bezpečně a s co nejmenšími škodami navigují skrze ni. Pokud jsou trhy volatilní, pak není možné, aby se správce fondu volatilitě vyhnul, stejně jako se loď nemůže vyhnout bouři, ale pro cestující/akcionáře fondu je rozhodující, aby kapitán/správce fondu měl potřebné know-how a zkušenosti, aby loď/fond touto bouří/volatilitou provedl. Jako každý zkušený kapitán připraví zkušený správce fondu svou loď/strategii fondu na všechny eventuality před vyplutím/spuštěním, a proto se seriózní správci fondů rozhodnou strukturovat právní dokumentaci svého fondu tak, aby zahrnovala to, co by investoři mohli považovat za zatěžující ustanovení, jako jsou dlouhé výpovědní lhůty nebo gating, tedy právo, aby fond částečně vyplácel odkupy, či pozastavení fondu.
Proč jsou tyto podmínky zásadní? Musíme mít na paměti, že správce fondu musí zacházet se všemi podílníky fondu stejně a nesmí žádného podílníka zvýhodňovat oproti jiným. Proto tyto doložky zajišťují, že fond má v ruce nástroje, které v případě, že na volatilních trzích někteří podílníci zpanikaří a fond odkoupí, zařídí, že financování těchto odkupujících podílníků nepůjde na úkor zbývajících podílníků. Fond se proto může rozhodnout zastavit nebo pozastavit odkupy a vyhnout se prodeji na krizových úrovních, aby financoval okamžité odkupy a uspokojil odkupující investory na úkor zbývajících podílníků.
Při odpovědi na takovou otázku musíme také dobře definovat a pochopit, co je příčinou volatility trhu. Volatilita je jako bouře – období nestabilních vod/období iracionálního pohybu trhu, obvykle směrem dolů. Každá bouře nakonec odezní a podobně se trhy nakonec znovu zklidní. Nejlepší preventivní strategií, jak proplout volatilitou trhu, je vždy investovat do vysoce kvalitních cenných papírů. V případě společnosti Accolade tedy do bezvadně vybudovaných průmyslových parků pronajatých vysoce kvalitním nájemcům, kteří sice neplatí nejvyšší nájemné v okolí, ale mají velmi silné peněžní toky a rozvahy. Díky tomu tyto parky neztrácejí svůj půvab, a jakmile období volatility skončí, poptávka po nich se velmi rychle zvedne. Velmi důležitá je také diverzifikace napříč regiony, a proto fond Accolade nyní investuje v šesti různých zemích – v České republice, Polsku, Německu, na Slovensku, v Nizozemsku a ve Španělsku – a pronajímá budovy nájemcům působícím v různých odvětvích se splatností nájemného od 3 až 4 let do 15 až 20 let. Nesmírně důležité pro to, abychom se vyhnuli jakémukoli většímu stresu během volatility trhu, je také udržovat velmi opatrnou úroveň pákového efektu – opět něco, na čem jako správce fondu Accolade vždy trváme!
Jaké rady byste s ohledem na své rozsáhlé zkušenosti se správou aktiv dal jednotlivcům, kteří chtějí začít svou investiční cestu, zejména v oblasti alternativních fondů a správy aktiv?
Domnívám se, že investoři musí podniknout tři hlavní kroky. Zaprvé – velký Warren Buffett řekl, že riziko pramení z toho, že nevíte, co děláte... Před výběrem jakéhokoli alternativního fondu by měl tedy investor prozkoumat a pochopit niku nebo strategii, do které fond investuje nebo kterou provádí. Neznamená to, že se z něj stane odborník na danou niku nebo strategii, ale že musí pochopit, jaké okolnosti a vývoj na trhu ovlivní výkonnost fondu. Umožní mu to přijímat informovaná rozhodnutí.
To vede k druhému kroku – analýze tržního scénáře. Opět není nutné stát se odborníkem, ale pokud investujete do fondu, jako je fond Accolade, pravděpodobně je nejlepší do něj investovat v době, kdy výnosy z pronájmu vzrostly, i když nedávná výkonnost mohla být záporná. Minulá výkonnost neurčuje budoucí výkonnost fondu. Je to dynamika trhu, která bude určovat výkonnost fondu. A proč lidé na Wall Street obhajují investování, když na ulici teče krev? Jednoduše proto, že klesající trhy obvykle, ne vždy, znamenají levnější trhy. Vyšší sazby nájemného zpravidla znamenají nižší hodnotu nemovitostí pro fond, jako je fond Accolade, což pravděpodobně znamená krátkodobou bolest, ale dlouhodobý zisk.
Třetí krok – při výběru správce fondu si řádně splňte domácí úkol: zkontrolujte velikost investic správce fondu do fondu, který spravuje. Pokud správce fondu věří své investiční strategii, bude investovat do svého fondu. V Accolade se pyšníme tím, že skupina Accolade je jedním z největších podílníků fondu. Ověřte si také, kdo je správcem... Zkušenosti jsou rozhodující. Nepochybně jsme viděli několik neuvěřitelně talentovaných mladých správců aktiv, ale empirické důkazy jasně ukazují, že je mnohem více mladých správců aktiv, kteří začnou a neuspějí, než mladých, kteří pokračují. Čím zkušenější je tedy váš manažer – a berte v úvahu celý tým, nejen jednotlivce –, tím větší je pravděpodobnost, že fond bude i nadále přinášet dobré výnosy. A nakonec pochopitelně analyzujte trendy minulé výkonnosti. Snažte se vyhnout záchvatům vysokých výnosů doprovázeným záchvaty záporných výnosů, volte fondy, které nemusí nutně přinášet sexy výnosy, ale stabilní dlouhodobé výnosy. To ukazuje, že se manažer nezaměřuje na využití krátkodobého momentu, ale na dlouhodobý úspěch.
Jaké osobní zásady vás jako uznávanou osobnost investiční komunity vedou k investování a jak jsou tyto zásady v souladu s investiční strategií fondu?
První je velmi podobná prvnímu kroku, který jsem doporučil investorům: aby investovali do toho, čemu rozumí. V našem případě to znamená větší mikromanagement. Neinvestujeme v regionech, kde nemáme důkladnou znalost majetkových a daňových předpisů a celkové poptávky a dynamiky nemovitostí, a nepronajímáme ani nájemcům, které jsme důkladně neprověřili nejen interně, ale i externě prostřednictvím zapojení úvěrových agentur.
Přijímáme také velmi podceňovanou, ale podstatnou zásadu – zásadu trpělivosti. Neinvestujeme, dokud nejsme spokojeni s podmínkami obchodu a se scénářem trhu. Když se sazby nájemného dostaly na dno, udržovali jsme po dlouhou dobu mnoho investic v relativně vysoce výnosných cenných papírech peněžního trhu a nespěchali jsme na trh.
Poslední, stěžejní zásada: udržovat velmi obezřetnou úroveň pákového efektu. Pákový efekt je nákladný, protože záporné úroky mohou výrazně snížit výkonnost. Je rizikový, protože podporuje vyšší podstupování rizika, aby se vyrovnal účinek záporných úroků a zvýšily výnosy. Může být také docela katastrofální, protože během tržního stresu je snazší porušit kovenanty, což může vést banky buď k uložení náročnějších podmínek, nebo dokonce k vypovězení úvěrů.
Marica Tedesco
Marica Tedesco je certifikovanou účetní (CPA), členkou Asociace certifikovaných účetních (FCCA) a členkou Maltského institutu účetních (MIA). Její kariérní cesta začala v roce 2001, kdy nastoupila jako účetní do fondu HSBC Fund Management Malta, dceřiné společnosti HSBC Bank Malta. V současné době zastává pozici spolumajitelky a finanční ředitelky společnosti ST Corporate and Advisory Services, maltské poradenské firmy specializující se na finanční služby. Jako členka investičního výboru Accolade Industrial Fund vyhodnocuje investiční příležitosti a dohlíží na výkonnost portfolia s cílem zajistit soulad s právními předpisy a dosažení investičních cílů.
Investice do nemovitostí často vyžadují pečlivou hloubkovou kontrolu. Mohla byste nás seznámit s procesem, jakým fond hodnotí potenciální akvizice nemovitostí, od počátečního posouzení až po konečné rozhodnutí?
V Accolade Investment Company jsme hrdí na pečlivý přístup, který uplatňujeme při hodnocení potenciálních akvizic nemovitostí pro Accolade Industrial Fund (AIF). Tento velmi důkladný proces, na který od začátku do konce plně dohlíží investiční výbor (IC), začíná fází počátečního hodnocení, kdy IC dostane investiční návrh. Tento návrh obsahuje důležité dokumenty, jako je investiční memorandum a zpráva nezávislého odhadce. Tyto zprávy přinášejí zásadní poznatky o převládajících tržních podmínkách a o aktuálním ocenění parku, podpořené dalšími zprávami, jako je externí hodnocení bonity nájemců a interní analýza nájemců.
Během našeho hodnoticího procesu IC pečlivě analyzuje všechny dokumenty, aby porozuměl investiční příležitosti. Důkladně zkoumáme ocenění nemovitosti s ohledem na vnější tržní podmínky a interní faktory, jako je bonita nájemců a nejnovější tržní ocenění podobných obchodovaných parků. Na základě těchto údajů jsme schopni posoudit potenciální rizika a výnosy spojené s investicí a zajistit tak komplexní hodnocení.
Při rozhodování se IC opírá o klíčové ukazatele, jako je vnitřní výnosové procento (IRR) a násobek investovaného kapitálu (MOIC), aby posoudil proveditelnost projektu a jeho soulad s celkovou výkonností a strategií fondu. Provádíme podrobné výpočty IRR a MOIC, abychom určili životaschopnost investice. Tyto ukazatele také testujeme v zátěžových podmínkách podle různých budoucích scénářů. Tento přísný proces hodnocení zajišťuje, že realizujeme pouze investice, které nabízejí přiměřenou návratnost a strategický soulad s cíli fondu, což v konečném důsledku zvyšuje výkonnost a strategický cíl našeho fondu, protože ve společnosti Accolade se snažíme zajistit, aby každé investiční rozhodnutí bylo v souladu s naším posláním poskytovat našim investorům vysoké výnosy a dlouhodobou hodnotu.
Jaké strategie používá fond jako člen investičního výboru dohlížejícího na investice do nemovitostí, aby optimalizoval výkonnost svého portfolia nemovitostí?
Hlavní odpovědností IC je maximalizovat výkonnost s minimálním rizikem. K dosažení takového cíle se IC nemůže zaměřit pouze na investiční strategii, kterou správce přijme za převládajících tržních podmínek, a na rozhodovací proces při vyjednávání o každém zakoupeném parku.
Musí se také průběžně zaměřovat na sledování výkonnosti každého jednotlivého drženého parku. Během procesu akvizice IC upřednostňuje nemovitosti, které zvýší celkovou výkonnost fondu. Jak jsem už říkala, zvažujeme různé faktory včetně potenciální návratnosti investice a bonity a pověsti nájemců, kterým parky pronajímáme. Tím, že se zaměřujeme na nájemce, kteří mají nejen dobré finanční výsledky, ale také silný brand, se snažíme do budoucna přilákat vysoce kvalitní nájemce, abychom nadále zvyšovali hodnotu našich parků i značky Accolade.
IC čtvrtletně velmi důkladně přezkoumává výkonnost portfolia. Tento přezkum vychází z podrobných údajů uvedených ve zprávách o hospodaření, které skupina Accolade pečlivě shromažďuje, sestavuje a poskytuje IC. Je také vhodné poznamenat, že skupina Accolade slouží jako klíčové kontaktní místo pro všechny naléhavé záležitosti, které se mohou objevit, a zajišťuje tak bezproblémovou komunikaci a rychlé řešení potenciálně vznikajících problémů.
Naším cílem je dosahovat výjimečných výsledků a dodržovat nejvyšší standardy v našich investičních postupech.
Jak vnímáte současný stav realitního trhu (na evropské úrovni) a jaké příležitosti či výzvy předvídáte pro realitní investory v nadcházejících letech?
Z mého osobního pohledu se evropský trh s nemovitostmi v současné době potýká s různými problémy, které mají dopad na hodnotu aktiv a likviditu. Tyto výzvy pramenící z globálních ekonomických faktorů, jako jsou pokračující inflační tlaky, výkyvy úrokových sazeb a změny ve spotřebitelské důvěře, přispívají k volatilnějšímu prostředí pro transakce. Pokračující konflikt na Ukrajině přidává další vrstvu nejistoty, zejména v některých evropských lokalitách.
Navzdory těmto překážkám si zachovávám opatrný optimismus ohledně potenciálu obnovení investiční aktivity a očekávám, že jasnější měnová politika v celé Evropě povede k vyváženějším cenovým jednáním mezi účastníky trhu, což dává naději na oživení.
I když si uvědomuji závažnost nedávných poklesů, cítím mezi zúčastněnými stranami v odvětví rostoucí přesvědčení, že do roku 2025 můžeme zažít výraznější vzestup. Proplouvání těmito nejistými časy však vyžaduje upřednostnění diverzifikace rizik napříč trhy a odvětvími. Ve fondu Accolade tyto zásady uplatňujeme tím, že zajišťujeme regionální diverzifikaci našeho portfolia, které pokrývá šest evropských zemí, a identifikujeme silné nájemce pro naše parky z různých průmyslových odvětví, od maloobchodu a e-commerce až po automobilový průmysl.
Kromě toho nové trendy zdůrazňují zvýšenou poptávku po logistické infrastruktuře a zvýšený důraz na udržitelná řešení v souladu se zásadami ochrany životního prostředí, společenskými zásadami a zásadami firemní správy a řízení (ESG). Udržet si konkurenceschopnost v realitním prostředí znamená sledovat trendy na trhu a přijmout udržitelnost, což je závazek, který ve společnosti Accolade bezvýhradně dodržujeme.
Mohla byste se s námi podělit o několik postřehů ohledně úlohy finančního výkaznictví a dodržování právních předpisů při řízení investic fondu do nemovitostí a toho, jak v tomto procesu zajišťujete transparentnost a odpovědnost?
Finanční výkaznictví hraje klíčovou roli v procesu oceňování nabytých zvláštních účelových jednotek (SPV) v každém termínu určení čisté hodnoty aktiv (NAV). Ocenění SPV musí přesně odrážet jeho skutečnou hodnotu. Investiční výbor (IC) přímo nedohlíží na účetní postupy, tato odpovědnost spadá do kompetence profesionálních účetních, které si každá SPV smluvně najímá. To zahrnuje zajištění toho, aby SPV dodržovala místní obecně uznávané účetní zásady (GAAP) a mezinárodní standardy účetního výkaznictví (IFRS), jakož i regulační požadavky. Koordinace s profesionálními účetními a dodržování standardů vykazování pomáhají udržovat transparentnost a přesnost procesu oceňování, což v konečném důsledku přispívá k integritě finančního výkaznictví fondu.
